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近兩年來(lái)可以發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)都是處于一個(gè)下跌的情況的，限制牡丹江邊被稱之為第二個(gè)鶴崗，為什么近期房?jī)r(jià)跌的那么厲害？

房?jī)r(jià)領(lǐng)跌的牡丹江被稱“第2個(gè)鶴崗”

“恭喜姐，咱這邊準(zhǔn)備簽約了?！笨粗薪榘l(fā)來(lái)的消息，牡丹江市民安寧舒了一口氣，準(zhǔn)備和愛(ài)人出去搓一頓。

2021年11月，掛牌一年后，她的房子終于以17.7萬(wàn)的價(jià)格被一位中年離異婦女買下。這套房子安寧一家住了20年，它位于牡丹江市中心，次頂樓，76平米，掛牌價(jià)25萬(wàn)元。一年時(shí)間里，房子降到20萬(wàn)，來(lái)詢問(wèn)的只有2人，都沒(méi)買。

為了讓中介“上點(diǎn)心”，她甚至提出增加5000元中介費(fèi)。一年后她發(fā)現(xiàn)，降價(jià)30%賣掉房子的她反倒是幸運(yùn)的，因?yàn)榧偈箾](méi)賣掉，現(xiàn)在掛牌10萬(wàn)元都難出手。

因?yàn)榉績(jī)r(jià)急劇下跌，牡丹江也被網(wǎng)友冠以“黑龍江第二個(gè)鶴崗”之稱。這一年，少數(shù)人把握了機(jī)會(huì)，大多人愁苦難言。

小區(qū)里的住戶窗上貼著售房廣告。圖/九派新聞王怡然【1】曾經(jīng)拒絕每平8000元的價(jià)格，現(xiàn)在5300元無(wú)人問(wèn)安寧是土生土長(zhǎng)的牡丹江人，從事財(cái)務(wù)工作。她今年47歲，每月賺5000元，丈夫開(kāi)個(gè)小公司，家庭月收入在10000元上下。兩人沒(méi)有孩子，生活衣食無(wú)憂。

老房子在2002年搬進(jìn)去，已經(jīng)住了近20年。2020年，她和丈夫決定改善居住環(huán)境，于是在離市區(qū)較遠(yuǎn)的新樓盤買了新房，成交價(jià)每平米5000多元。房子總價(jià)57萬(wàn)元，裝修花了15萬(wàn)元。由于是貸款買下的，安寧希望賣掉老房子，減輕還貸壓力。

剛開(kāi)始那會(huì)兒，牡丹江房?jī)r(jià)沒(méi)有下跌的跡象，房子也位于市中心的繁華地段。次頂樓，76平米的老房子，她在平臺(tái)上掛出25萬(wàn)的價(jià)格，同時(shí)委托了中介幫忙售賣。而在新房買下后，牡丹江的房?jī)r(jià)開(kāi)始急速下滑，剛到手的新房?jī)r(jià)格也有了隱隱松動(dòng)的趨勢(shì)。

眼看著牡丹江房?jī)r(jià)一個(gè)勁兒往下掉，安寧急了。她的房子在次頂樓，年頭也久了，本來(lái)就不好賣，越拖越賣不出去。半年間，她陸續(xù)給房子降價(jià)了三四次，從25萬(wàn)降到23萬(wàn)，最終降到20萬(wàn)，但近一年時(shí)間里，打電話來(lái)詢問(wèn)的人只有兩三個(gè)，一聽(tīng)報(bào)價(jià)就掛斷了電話。安寧覺(jué)得，自己那段時(shí)間都快“魔障”了，每天就想著把房子快點(diǎn)賣掉。

直到一位離異的40歲左右的女人前來(lái)詢價(jià)。她手上沒(méi)什么錢，把價(jià)格壓得很低，買下也只能自己付一萬(wàn)多的首付款，其余全部貸款。安寧狠了狠心，以17.7萬(wàn)元成交。

安寧說(shuō)，當(dāng)時(shí)她因?yàn)橹保杏X(jué)有點(diǎn)“賣便宜了”，沒(méi)有想到，歷時(shí)一年，降價(jià)30%賣掉房子的自己卻是幸運(yùn)的那個(gè)。

余興隆也為賣房的事發(fā)愁了很久。2017年，他貸款買下一戶123平的房子。小區(qū)緊鄰市政府，與牡丹江市最好的高中一墻之隔。他“找了人”才拿下一個(gè)名額，以5800元每平方米的價(jià)格成交。

買房后的一年里，陸續(xù)有人找他，想買下這套房子，甚至有出價(jià)8000元每平米的，都被他拒絕了。那時(shí)，他想把房子留給孩子或接父母來(lái)住。不管怎樣，房子肯定能保值。

四年之后，房子沒(méi)有還裝修。他的孩子在外地發(fā)展，父母也不愿前往。物業(yè)、取暖費(fèi)等開(kāi)支，每年要交1萬(wàn)多元。他動(dòng)了賣房的心思，將房子掛在網(wǎng)上。眼見(jiàn)均價(jià)從5800元一點(diǎn)點(diǎn)降下去，降到5300元。無(wú)人問(wèn)津。

他像是騎虎難下。房子晚一天賣，就多賠一天錢。生活中流動(dòng)資金少，要“打算著花錢”。但降到現(xiàn)在的價(jià)格，已經(jīng)賠了十幾萬(wàn)元，再降價(jià)，余興隆有些不甘心。最后，他長(zhǎng)嘆一聲，“再等等看吧”。

在2019年買房的蘇文，提起房子也是滿肚子牢騷。

他認(rèn)為，自己屬于“剛需購(gòu)房”。2016年離婚后，他沒(méi)有自己的房產(chǎn)，租房?jī)赡甓?。雖然想等房?jī)r(jià)下降再買，但沒(méi)有屬于自己的房子，讓已經(jīng)50歲的他心里空落落的。

2019年，他花15萬(wàn)元買下一戶49平米的房子。地理位置偏、朝向向東不是“正房”、又買在價(jià)格的高點(diǎn)，蘇文的房子幾乎挑不出讓自己滿意的點(diǎn)。他說(shuō)，自己當(dāng)年購(gòu)房受到身邊人的影響，他堅(jiān)定認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)下跌，但朋友紛紛規(guī)勸：“房?jī)r(jià)啥時(shí)候跌？說(shuō)不準(zhǔn)?！薄耙恢弊夥坎皇悄敲椿厥?，還是應(yīng)該有個(gè)自己的房”。

三年后，房?jī)r(jià)跌的“一塌糊涂”，蘇文當(dāng)年購(gòu)置的房子，估值只有八九萬(wàn)。常有人對(duì)他說(shuō)，要是用當(dāng)年的錢，在同樣的位置能買個(gè)80多平方米的。也有人說(shuō)，不行換個(gè)大點(diǎn)的，現(xiàn)在房子便宜?！暗椰F(xiàn)在住的這個(gè)房子也賣不出去呀。”蘇文無(wú)奈說(shuō)道?！叭怂悴蝗缣焖悖瑳](méi)辦法，點(diǎn)不好?！?/p>

【2】“幾萬(wàn)塊的房遍地都是”，拿地價(jià)格比高點(diǎn)低了1/3“這兩年，幾萬(wàn)塊錢一套的房子遍地都是?！蹦档そ姆慨a(chǎn)中介劉欣說(shuō)，她在牡丹江做了12年房產(chǎn)中介，2022年是她從業(yè)最艱難的一年。

2022年5月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布“70個(gè)大中城市住宅價(jià)格”，牡丹江的二手房?jī)r(jià)格同比跌幅達(dá)到10.5%，成為70城中唯一的二手房跌幅達(dá)兩位數(shù)的城市。

在劉欣近期成交的幾套市中心房源中，一套57平方米、有裝修的房子賣7萬(wàn)元，還有一套100平方米有裝修的房子賣8萬(wàn)元。“我都勸身邊想賣房的，沒(méi)必要，賣也不值錢?！眲⑿勒f(shuō)道。

她發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過(guò)2017、2018年的鼎盛時(shí)期，2019年，牡丹江房?jī)r(jià)隱約有下滑趨勢(shì)，但并不明顯。到了2021年，房?jī)r(jià)迅速下跌，一年時(shí)間不到，房子最少了跌價(jià)20%，有的房子幾近半價(jià)。

貝殼研究院2022年4月發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在不考慮通脹情況下，2020年，牡丹江市二手房?jī)r(jià)格跌至5年前的價(jià)格，而2022年一季度后，房?jī)r(jià)又倒退10年至2007年的水平。

“房產(chǎn)的特性就是買漲不買跌，想買的都在觀望?！眲⑿婪治觯M管學(xué)區(qū)、結(jié)婚等“剛性需求”仍然存在，但更多的本地人都是“可買可不買”的狀態(tài)。

以前，她每天能接數(shù)十個(gè)詢價(jià)電話，而現(xiàn)在，盡管她每天在朋友圈更新三四十套房源，卻連一條詢價(jià)的消息都收不到。普通的房源，買家根本“看都不看”，只有環(huán)境好、樓層低、裝修好，價(jià)格還特別便宜的房子，才可能有人來(lái)詢問(wèn)。“現(xiàn)在低到什么程度，原來(lái)有十個(gè)買房的，現(xiàn)在就只有三個(gè)?！?/p>

在劉欣看來(lái)，一季度只是一個(gè)開(kāi)端。自從4月份，房產(chǎn)市場(chǎng)情況更是降至冰點(diǎn)。她估算，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)至少低于2010年的價(jià)格?！澳呐?010年都沒(méi)有幾萬(wàn)塊錢一套的頂樓，現(xiàn)在幾萬(wàn)塊一套的有的是?！?/p>

2022年快要結(jié)束，劉欣整年只賣出兩套房子，收入不到1萬(wàn)元。她自嘲在“吃老本”活著，而這樣的日子還不知要持續(xù)多久。牡丹江市的房?jī)r(jià)，看不到任何觸底反彈的跡象。

房產(chǎn)銷售徐剛記得，5年前，牡丹江江南地區(qū)開(kāi)發(fā)的如火如荼，一棟棟高樓在荒地上建成。這附近有牡丹江市一中和市政府，工作日來(lái)看房的每天都有十五六組人。

但是今年，為了賣房，徐剛絞盡腦汁。投放廣告牌、在安居客掛牌、抖音推廣……徐剛的公司把能想到的宣傳方式用了個(gè)遍，業(yè)績(jī)?nèi)詿o(wú)起色。

“整個(gè)牡丹江，今年房企沒(méi)有拿一塊兒地?！毙靹傉f(shuō)，今年政府掛出的兩塊地皮，到秋天仍沒(méi)被“摘牌”，拿地價(jià)格也要比鼎盛時(shí)期低至少1/3。由于賣不動(dòng)房，為了確保金幣流，現(xiàn)在的新房基本都在“賠錢賣”。不過(guò)，現(xiàn)在新樓盤的價(jià)格雖然有降低，但不超過(guò)百分之二十。

【3】常駐人口229萬(wàn)，比10年前減少50萬(wàn)

為救樓市，牡丹江市住建局于2022年出臺(tái)了優(yōu)惠購(gòu)房政策。

例如，對(duì)今年8月1日至10月31日期間在牡丹江市區(qū)購(gòu)置新建住宅商品房和商業(yè)商品房的居民，建筑面積90平方米及以下的，給予每平方米補(bǔ)貼40元；建筑面積90平方米以上的給予每平方米補(bǔ)貼65元。此外，對(duì)二孩三孩家庭、農(nóng)民進(jìn)城家庭均有補(bǔ)貼政策。

而多位房產(chǎn)相關(guān)從業(yè)者表示，大多有購(gòu)房意愿的居民仍處于觀望狀態(tài)。

舒清在銀行從事管理工作，她所在銀行很多原房貸客戶都出現(xiàn)貸款逾期的情況。她認(rèn)為，這也間接導(dǎo)致房子成交量下降、房?jī)r(jià)下降。

第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，截止至2020年11月1日，牡丹江常駐人口229萬(wàn)余人，與十年前相比減少50萬(wàn)余人，下降18.17%。而早在40年前，牡丹江市戶籍人口就有221.7萬(wàn)人。

普查數(shù)據(jù)中顯示，東北40多個(gè)地市中，只有大連市、沈陽(yáng)市和長(zhǎng)春市三個(gè)城市人口呈正增長(zhǎng)。

2020年7月，黑龍江省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《牡丹江市人口發(fā)展現(xiàn)狀分析報(bào)告》中提到，“90后”、“00后”成為牡丹江流出人口中的主力軍，比重高達(dá)27.1%。牡丹江市經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)、經(jīng)濟(jì)總量小、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理、工資福利待遇低，加劇了青壯年人口外流。

本科畢業(yè)于211大學(xué)的閻良回到牡丹江參加工作后，常常會(huì)被問(wèn)到一個(gè)問(wèn)題：為什么要回來(lái)？

閻良自己甚至都沒(méi)有仔細(xì)想過(guò)這個(gè)問(wèn)題。在他看來(lái)，安逸的生活、穩(wěn)定的收入就是目標(biāo)。畢業(yè)后，他的同學(xué)紛紛前往廣東、江浙，他卻從來(lái)沒(méi)有考慮過(guò)“去外地”。回到本地后，他的學(xué)歷、工作讓他成為了這座小城中的佼佼者。閻良數(shù)了數(shù)，高中班上60多人，現(xiàn)在還留在牡丹江的只有不到10個(gè)人，而自己是其中“混得最好”的那個(gè)。

他身高1米8，26歲，工作穩(wěn)定，未婚，還在2018年到2020年買了四套房，算是單位的“鉆石王老五”。而在2021年房?jī)r(jià)下滑初始，他出手了其中兩套正對(duì)著牡丹江市一中的學(xué)區(qū)房。直到2022年，他的果斷開(kāi)始被人佩服。兩套房子計(jì)算下來(lái)，他只虧損了幾萬(wàn)元，閻良覺(jué)得，這已經(jīng)“相當(dāng)于掙了”。而他朋友的老房子因?yàn)椴簧岬媒祪r(jià)，從70萬(wàn)縮水到40萬(wàn)元，仍沒(méi)有賣出去。

“好像只有在外地混不下去了，才會(huì)回家?！彼f(shuō)，在東北小城，這樣的思想根深蒂固?！肮珓?wù)員就是這個(gè)城市擇業(yè)的天花板，別的基本都……”閻良坐在咖啡店的窗邊說(shuō)道?！跋裎椰F(xiàn)在過(guò)的挺好的，但是我知道，這輩子也就這樣了?！?/p>

窗外，4點(diǎn)多的牡丹江已經(jīng)落下夜幕，對(duì)面的幾家店鋪卷簾門緊閉，門上都貼著“旺鋪招租”的字樣。

房?jī)r(jià)領(lǐng)跌的牡丹江被稱“第2個(gè)鶴崗” 近期房?jī)r(jià)為什么下跌

近期房?jī)r(jià)為什么下跌

1、市場(chǎng)的需求。很多人都知道，房?jī)r(jià)一直瘋漲的原因主要是人們購(gòu)房的需求量一直很大。年輕人為自己結(jié)婚買房，老一輩給孩子結(jié)婚買房，房子已經(jīng)成了生活的必需品。而一些有錢人也從中看到了房子的商機(jī)，開(kāi)始囤房等著升值，從而造成了現(xiàn)如今的炒房熱。不過(guò)，這兩年，高房?jī)r(jià)讓很多人只能放棄，而且很多年輕人的消費(fèi)理念也發(fā)生了改變，不再把房子當(dāng)成剛需。所以，這種市場(chǎng)需求的變化必然會(huì)造成房?jī)r(jià)的下跌。

2、土地的調(diào)整。建房土地的價(jià)格很大程度上決定了房?jī)r(jià)的高低。去年，國(guó)家出臺(tái)了新的土地調(diào)整政策，允許將商場(chǎng)還有商業(yè)用房轉(zhuǎn)建成租賃用房，從而降低年輕人的購(gòu)房需求，也在一定程度了改變了房地產(chǎn)建房必須先要買地的固定模式。土地價(jià)格調(diào)整以后，房?jī)r(jià)自然也會(huì)跟著下跌。

3、房地產(chǎn)稅的調(diào)整。去年房地產(chǎn)稅的征收時(shí)間以及第一批試點(diǎn)地區(qū)得到了落實(shí)。根據(jù)新的房地產(chǎn)稅，以后每人只有60平米的免稅住房空間，多出的房產(chǎn)則需要交納更多的稅，這樣可以有效避免炒房族的存在。

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房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)越來(lái)越便宜

短期內(nèi)房子不會(huì)跌的太厲害，因?yàn)榉康禺a(chǎn)關(guān)乎著民生和社會(huì)穩(wěn)定問(wèn)題，政府只會(huì)讓房?jī)r(jià)小跌，但不會(huì)崩盤，畢竟穩(wěn)定才能發(fā)展嘛。此外，未來(lái)房子的價(jià)格和通貨膨脹有關(guān)，若房?jī)r(jià)上漲的速度趕得上通貨膨脹的步伐，那房?jī)r(jià)就會(huì)上漲，否則房子就會(huì)越來(lái)越便宜。

房?jī)r(jià)領(lǐng)跌的牡丹江被稱“第2個(gè)鶴崗” 近期房?jī)r(jià)為什么下跌

房?jī)r(jià)和什么有關(guān)

一、房?jī)r(jià)的漲跌與市場(chǎng)供求情況有關(guān)

只要是商品，就會(huì)產(chǎn)生市場(chǎng)供求關(guān)系，而供需不平衡會(huì)導(dǎo)致價(jià)格的上漲和跌落，房子也不例外。作為商品，如果市場(chǎng)上的商業(yè)地塊較少，房子可供選擇性較少，而消費(fèi)者較多的話，房?jī)r(jià)就會(huì)隨之上漲，而反之，房?jī)r(jià)就會(huì)下跌。

二、房?jī)r(jià)的漲跌與項(xiàng)目所在地的配套設(shè)施有很大的關(guān)系商品有好有壞，房子也是如此，但房子的品質(zhì)都是有監(jiān)管的，所以好壞就體現(xiàn)在周圍的配套設(shè)施上。如果一個(gè)商品房項(xiàng)目周圍沒(méi)有便利的交通，沒(méi)有配套的學(xué)校、商業(yè)、醫(yī)療設(shè)施，那么消費(fèi)者就不會(huì)愿意去選擇，房?jī)r(jià)就會(huì)低一些。而如果周圍的配套交通、教育、醫(yī)療設(shè)施都能夠齊全，房?jī)r(jià)也會(huì)高一些。

三、房?jī)r(jià)的漲跌與國(guó)家政策和消費(fèi)者喜好也密切相關(guān)在城市發(fā)展迅猛，農(nóng)村發(fā)展滯后的時(shí)期，大眾都樂(lè)意去選擇城市的房子，選擇定居在大城市能夠得到便利的生活。而現(xiàn)如今城市擁堵，而農(nóng)村的交通得到了完善，更多的人是選擇適合自己的小城去定居，所以房?jī)r(jià)的漲跌跟消費(fèi)者的喜好也有關(guān)系。另外，如果政策規(guī)劃大力發(fā)展某個(gè)城市，這個(gè)城市的房?jī)r(jià)也會(huì)隨之高漲。