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時(shí)間:2023-02-09 14:15:59 編輯:5號(hào)網(wǎng)-qiwen 0
聽(tīng)說(shuō)在多個(gè)地方已經(jīng)在開(kāi)始了現(xiàn)房的銷售了,這是不是有什么信號(hào)要釋放的?現(xiàn)房和期房相比有些什么區(qū)別呢?
高層重提“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)”;多地房貸利率下調(diào)、公積金政策優(yōu)化、放寬限購(gòu)……一系列因素推動(dòng)下,近期房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注度走高。在需求端發(fā)力的同時(shí),多地住建部門(mén)還加強(qiáng)供給端的保障力度。新京報(bào)記者注意到,河南、安徽、山東等地日前召開(kāi)會(huì)議提出,試點(diǎn)現(xiàn)房銷售。
防風(fēng)險(xiǎn)是推動(dòng)現(xiàn)房銷售、加強(qiáng)預(yù)售監(jiān)管的出發(fā)點(diǎn)
在今年1月召開(kāi)的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹提出,有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售,繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的,必須把資金監(jiān)管責(zé)任落實(shí)到位,防止資金抽逃,不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)。
由此可見(jiàn),防風(fēng)險(xiǎn)是推動(dòng)現(xiàn)房銷售、加強(qiáng)預(yù)售監(jiān)管的出發(fā)點(diǎn)。
1月31日,山東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出,逐步提高預(yù)售門(mén)檻,鼓勵(lì)有條件的地方先行先試,開(kāi)展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。今年各市要進(jìn)一步加大“保交樓、穩(wěn)民生”工作力度,管好用好國(guó)家專項(xiàng)借款,協(xié)調(diào)商業(yè)銀行落實(shí)配套信貸支持,緊盯資金支付和工程建設(shè)進(jìn)展,確保逾期房屋按計(jì)劃節(jié)點(diǎn)如期交付。
2月6日,在安徽省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上,安徽省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人透露,2023年安徽將因地制宜開(kāi)展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。
河南則提出,以鄭州、開(kāi)封為試點(diǎn),積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售。2月7日召開(kāi)的河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出,在保交樓、化風(fēng)險(xiǎn)方面,圍繞第一批專項(xiàng)借款項(xiàng)目10月底前全部建成交付、第二批年底前交付50%的目標(biāo),發(fā)揮“一樓一策一專班一銀行”機(jī)制作用,確保按時(shí)間節(jié)點(diǎn)完成目標(biāo)任務(wù)。
2021年以來(lái),以鄭州為代表的商品房“爛尾”情況日益凸顯。尤其是鄭州接連遭遇災(zāi)情、疫情和“停工潮”沖擊,給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)帶來(lái)極大沖擊。
2022年7月28日,中央政治局會(huì)議首次提出“保交樓、穩(wěn)民生”。2022年9月6日,鄭州印發(fā)文件提出,大干30天,確保全市停工樓盤(pán)全面復(fù)工。河南省住建廳廳長(zhǎng)王藝介紹,河南強(qiáng)力推進(jìn)問(wèn)題樓盤(pán)處置化解和保交樓,爭(zhēng)取國(guó)家兩批專項(xiàng)借款453億元,居全國(guó)第一,推動(dòng)落實(shí)機(jī)構(gòu)配套融資,全省不動(dòng)產(chǎn)辦證類和配套設(shè)施不完善類項(xiàng)目如期動(dòng)態(tài)清零,專項(xiàng)借款和省重點(diǎn)監(jiān)測(cè)項(xiàng)目復(fù)工80%以上、交付10萬(wàn)多套,有力發(fā)揮了穩(wěn)預(yù)期、保民生、促穩(wěn)定的作用。
一位房地產(chǎn)專家向新京報(bào)記者表示,推動(dòng)現(xiàn)房銷售與保交樓工作密切相關(guān)?!百I任何東西都不能預(yù)售,房子反而能預(yù)售,而且房子一般是老百姓金額最大的資產(chǎn)。這就容易造成資金抽逃、濫用,導(dǎo)致很多質(zhì)量問(wèn)題、合同糾紛等,尤其‘爛尾’是最嚴(yán)重的事。”
上述專家提出,設(shè)立預(yù)售制度是為了解決房地產(chǎn)商業(yè)化之初企業(yè)資金短缺的問(wèn)題。目前來(lái)看,預(yù)售制度已經(jīng)完成了歷史使命。“現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售不太順暢,趁此推行現(xiàn)房銷售,我覺(jué)得時(shí)機(jī)已經(jīng)到了,但是肯定不能一步到位。所以政府部門(mén)還是通過(guò)倡導(dǎo)、鼓勵(lì)來(lái)推進(jìn),誰(shuí)能夠率先做現(xiàn)房銷售,誰(shuí)就能夠把握市場(chǎng)先機(jī)?!钡脖硎荆瑥哪壳暗氖袌?chǎng)來(lái)看,現(xiàn)房銷售可能助推房地產(chǎn)行業(yè)形成強(qiáng)者愈強(qiáng)、弱者愈弱的局面。
現(xiàn)房銷售嘗試可溯至2014年,如今再提有何不同?
除山東、安徽、河南三省明確提出推行現(xiàn)房銷售外,數(shù)年前,上海、深圳、杭州、福州、南京等城市就在土地拍賣時(shí)增加了現(xiàn)房銷售的要求。
記者注意到,早在2014年,上海市黃浦區(qū)五里橋街道一拍賣地塊的出讓預(yù)合同中就提出了“該地塊內(nèi)建成房屋不得預(yù)售,須以全裝修現(xiàn)房銷售”。
2016年6月,深圳也推出現(xiàn)房銷售試點(diǎn)地塊,要求在該地塊上建設(shè)的商業(yè)、住宅等建筑物,必須在竣工并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)后才能對(duì)外銷售。
2016年8月,南京發(fā)布《關(guān)于調(diào)整南京市土地公開(kāi)出讓競(jìng)價(jià)方式、商品房貸款首付比例的意見(jiàn)》,提出當(dāng)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)的90%時(shí),該地塊所建商品住房必須現(xiàn)房銷售。
海南則于2020年3月印發(fā)《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》,正式推行商品住房預(yù)售制度改革,提出自文件印發(fā)之日起,在新出讓土地上建設(shè)的商品住房,實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。海南成為全國(guó)首個(gè)出臺(tái)省級(jí)現(xiàn)房銷售政策的省份。
時(shí)任海南省住建廳廳長(zhǎng)霍巨燃在新聞發(fā)布會(huì)上表示,因商品住房實(shí)行預(yù)售制度引發(fā)的質(zhì)量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設(shè)施不落實(shí)、違規(guī)銷售甚至開(kāi)發(fā)商收錢(qián)跑路等一系列問(wèn)題,成為房地產(chǎn)投訴和糾紛的最主要因素。為從根本上杜絕因預(yù)售制度帶來(lái)的系列問(wèn)題,海南提出改革商品住房預(yù)售制度。
易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受媒體采訪時(shí)指出,此前獎(jiǎng)勵(lì)房銷售和現(xiàn)在獎(jiǎng)勵(lì)房銷售,它有一個(gè)本質(zhì)的區(qū)別。此前現(xiàn)房銷售的目的是通過(guò)現(xiàn)房的模式來(lái)限制一些企業(yè)非理性的拿地動(dòng)作,這和土地的限價(jià)政策有關(guān)系。隨著市場(chǎng)降溫,各地優(yōu)化或者取消了現(xiàn)房銷售政策。而現(xiàn)在獎(jiǎng)勵(lì)房銷售則是跟保交樓掛鉤,各地從保交樓、保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益的角度出發(fā),提出現(xiàn)房銷售模式。
期房銷售仍是當(dāng)今主流,怎樣規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)?
接受新京報(bào)記者采訪的房地產(chǎn)專家同時(shí)表示,現(xiàn)房銷售政策不能“一刀切”,期房銷售在今后一段時(shí)間仍將是商品房銷售的主要方式。
在現(xiàn)房銷售試點(diǎn)值得關(guān)注之外,多地著重強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)或優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管。山東強(qiáng)調(diào),構(gòu)建防風(fēng)險(xiǎn)長(zhǎng)效機(jī)制,嚴(yán)厲查處購(gòu)房款未進(jìn)入監(jiān)管賬戶、違規(guī)提取、抽逃資金等行為,保障開(kāi)發(fā)項(xiàng)目順利竣工交付,從源頭上杜絕“爛尾樓”等新的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。
廣東提出,優(yōu)化企業(yè)資質(zhì)、商品房預(yù)售等審批流程,壓減聯(lián)合審批時(shí)限。持續(xù)推動(dòng)面向更大范圍進(jìn)行承諾制、容缺辦理行政審批。打破隱性壁壘、鼓勵(lì)支持民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和民營(yíng)企業(yè)發(fā)展壯大。優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管,支持商業(yè)銀行出具保函置換商品房預(yù)售資金。
濟(jì)南、昆明、合肥等地則在近期修改了商品房預(yù)售資金管理辦法。以昆明為例,預(yù)售資金進(jìn)入監(jiān)管賬戶后,監(jiān)管額度內(nèi)的資金,按照項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收備案、房屋所有權(quán)首次登記等節(jié)點(diǎn)釋放可使用的資金額度。上述資金只能用于支付項(xiàng)目竣工交付所需的建設(shè)工程款、建筑材料設(shè)備款等款項(xiàng),不得用于支付任何借(貸)款本息、土地款、營(yíng)銷費(fèi)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)員工工資等其他款項(xiàng)。
昆明還要求,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房銷售現(xiàn)場(chǎng)顯著位置設(shè)立公示牌,公示監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶、監(jiān)督舉報(bào)電話等信息,在《商品房買賣合同》中載明監(jiān)管賬戶,并通過(guò)附件方式載明商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議主要內(nèi)容。
對(duì)此,上述專家提出,預(yù)售監(jiān)管制度經(jīng)過(guò)多年發(fā)展整體已經(jīng)比較完善,規(guī)避預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵在于有關(guān)機(jī)構(gòu)如何執(zhí)行。而從根本上來(lái)說(shuō),還是要解決房地產(chǎn)企業(yè)融資能力受限的問(wèn)題。
中歐國(guó)際工商學(xué)院教授、中國(guó)人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司原司長(zhǎng)盛松成在接受媒體采訪時(shí)指出,從2021年5月房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)明顯暴露后,調(diào)控政策分為三個(gè)階段漸次推進(jìn):第一階段,房企努力自救;第二階段,中央提出壓實(shí)地方政府“保交樓、穩(wěn)民生”的責(zé)任;第三階段,支持有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)“軟著陸”。監(jiān)管層圍繞穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展出臺(tái)了多項(xiàng)支持供求雙方的政策,供給端主要是緩解房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目融資難題,而需求端全方位促進(jìn)居住消費(fèi)良性循環(huán)的政策邏輯鏈也逐漸清晰,相信在各方共同努力下,市場(chǎng)預(yù)期有望改善。
現(xiàn)房和期房的差別在于兩者的房屋價(jià)格和房屋屬性不同、簽訂的購(gòu)房合同不同、入住時(shí)間不同、配套設(shè)施不同,以及風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)不同。
1、房屋價(jià)格的區(qū)別
期房和現(xiàn)房在價(jià)格上是有差異的,同一地段的房子中,期房的價(jià)格一般會(huì)比現(xiàn)房的價(jià)格要低一些,期房的價(jià)格受市場(chǎng)和地段的影響較大,期房的優(yōu)惠力度也比現(xiàn)房要大一些。
2、入住時(shí)間的區(qū)別
相信大家都知道期房是還沒(méi)有建設(shè)好的房子,所以期房一般是要等到通知之后才能入住,而現(xiàn)房是現(xiàn)有的房子,一般在購(gòu)買之后就可以入住了,這是兩者很明顯的區(qū)別。
3、購(gòu)房合同的區(qū)別
購(gòu)房都是要簽訂購(gòu)房合同的,情況不同的房子所簽訂的購(gòu)房合同也是有區(qū)別的,期房和現(xiàn)房就是兩種不同的房子,這兩者所簽訂的合同也就是不同的,現(xiàn)房簽訂的是《商品房現(xiàn)房買賣合同》,期房簽訂的是《商品房預(yù)售合同》。
4、房屋屬性的區(qū)別
現(xiàn)房和期房和開(kāi)發(fā)商所拿到的產(chǎn)權(quán)是有關(guān)系的,一般現(xiàn)房說(shuō)明開(kāi)發(fā)商是拿到的大產(chǎn)權(quán),而期房說(shuō)明開(kāi)發(fā)商是沒(méi)有大產(chǎn)權(quán)的。
5、配套設(shè)施的區(qū)別
現(xiàn)房的配套設(shè)施相對(duì)來(lái)說(shuō)比較成熟,購(gòu)房者可以現(xiàn)場(chǎng)去觀看有哪些配套,做到心中有數(shù),而對(duì)于期房來(lái)說(shuō),配套設(shè)施都是從置業(yè)顧問(wèn)口中得知,等房子建好以后,那些配套還是否存在就不好說(shuō)了。
6、了解房子方式的區(qū)別
現(xiàn)房是已經(jīng)成型的房子,在了解這種房子的時(shí)候一般是可以去房子內(nèi)部了解的,包括房屋的質(zhì)量、樓間距、戶型、采光、通風(fēng)、面積等方面,購(gòu)房者都可以親自去現(xiàn)場(chǎng)檢查,而期房只能通過(guò)沙盤(pán)圖和置業(yè)顧問(wèn)的講解來(lái)自己想象了。
7、風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)的區(qū)別
購(gòu)房都是存在風(fēng)險(xiǎn)的,房產(chǎn)行情也不是大家可以控制的,不過(guò)從風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)來(lái)看的話現(xiàn)房和期房的話,現(xiàn)房的風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)較低,因?yàn)楝F(xiàn)房我們看得見(jiàn),摸得著,能夠通過(guò)親自看房來(lái)全面的了解房子的好壞,而期房的不確定性較多。
現(xiàn)房不是二手房,是新房。二手房是指第二次交易的房產(chǎn),二手房概念是相對(duì)于開(kāi)發(fā)商手中的商品房而言的,是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過(guò)案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。而現(xiàn)房是指消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)具備即買即可入住的商品房,屬于一手房。
買現(xiàn)房不會(huì)爛尾,因?yàn)楝F(xiàn)房是指已經(jīng)建好并且交付的房子,現(xiàn)房是購(gòu)房人購(gòu)買下來(lái)的房屋不需要等待可以馬上開(kāi)始裝修入住,或者已經(jīng)是裝修好的可以馬上入住,也就是開(kāi)發(fā)商已經(jīng)將所有房屋的大產(chǎn)證都辦好了,和購(gòu)房者簽訂合同后馬上可以入住并且拿到產(chǎn)權(quán)證。所以,現(xiàn)房是不會(huì)有爛尾的情況的。
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