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時(shí)間:2023-05-25 10:35:11 編輯:5號(hào)網(wǎng)-qiwen 0
廈門(mén)樓市奇觀指的是一些房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在促銷(xiāo)活動(dòng)中送出兩頭豬作為贈(zèng)品,引起了社會(huì)廣泛關(guān)注和討論。而買(mǎi)房貸款需要具備的條件包括穩(wěn)定的收入來(lái)源、良好的信用記錄、足夠的首付款等方面。
“恭喜郭先生,喜提特房新玥公館”,在鞭炮聲中,一支由12個(gè)人組成的賀喜隊(duì)伍,抬著兩頭戴著大紅花的豬,挑著扁擔(dān),浩浩蕩蕩地走進(jìn)位于廈門(mén)市同安區(qū)的郭山村。
近日,廈門(mén)本土國(guó)企特房集團(tuán)“買(mǎi)房送豬”的視頻在當(dāng)?shù)刈呒t,視頻中,賀喜隊(duì)伍將兩頭豬抬到了村民的家門(mén)口,大紅板桌左右兩側(cè)的桌腳邊,各擺著2個(gè)裝滿賀禮的籮筐,工作人員向村民道賀一聲“恭喜發(fā)財(cái)”,隨即拉響禮花炮,場(chǎng)面十分喜慶。
《海峽導(dǎo)報(bào)》援引現(xiàn)場(chǎng)一位工作人員的說(shuō)法稱(chēng),郭山村的村民最近在特房新玥公館購(gòu)買(mǎi)了16套商品房,而這是樓盤(pán)為了回饋客戶而進(jìn)行的一個(gè)活動(dòng)。
圖片來(lái)源:海峽導(dǎo)報(bào)
村民儼然成為支撐同安樓市的一股重要力量。5月中旬,同安的多個(gè)樓盤(pán)陸續(xù)傳出成交喜報(bào),賣(mài)得最好的樓盤(pán)一周成交了一個(gè)多億,拆遷客戶累計(jì)成交45套。
郭山村是同安第一個(gè)使用房票進(jìn)行房屋征收補(bǔ)償?shù)恼灏徇w項(xiàng)目,也是目前廈門(mén)房票規(guī)模最大的一個(gè)。4月底,廈門(mén)的第一張房票在翔安區(qū)開(kāi)出,正式開(kāi)啟廈門(mén)拆遷戶使用房票購(gòu)房的時(shí)代,隨后,各地的被征收人陸續(xù)拿到房票,郭山村的房票也在近期到位后開(kāi)始進(jìn)入樓市。
為了爭(zhēng)奪客戶,開(kāi)發(fā)商們紛紛進(jìn)村,各種營(yíng)銷(xiāo)手段輪番上陣,一場(chǎng)拆遷戶爭(zhēng)奪戰(zhàn)正在打響。
開(kāi)發(fā)商進(jìn)村搶房票
“總價(jià)19X萬(wàn),市屬校旁,必買(mǎi)紅盤(pán)”、“專(zhuān)屬購(gòu)房渠道,購(gòu)房?jī)?yōu)勢(shì),直接低價(jià)”、“低密住境,學(xué)府洋房,環(huán)東大城”……在郭山村的街頭巷尾,隨處可見(jiàn)購(gòu)房廣告,一位村民告訴時(shí)代財(cái)經(jīng),開(kāi)發(fā)商為了宣傳自家樓盤(pán),還租下了部分村民的樓房高處張貼墻體廣告,甚至將購(gòu)房咨詢(xún)點(diǎn)開(kāi)進(jìn)了村里。
郭山村內(nèi)三個(gè)拿到了房票的自然村,不大的面積卻擠滿了知名開(kāi)發(fā)商,據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì),目前,已有建發(fā)、遠(yuǎn)洋、保利、首開(kāi)、中鐵、廈門(mén)特發(fā)集團(tuán)和火炬集團(tuán)進(jìn)村搶票,房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和房票中介也已聞風(fēng)而來(lái)。
根據(jù)廈門(mén)市人民政府辦公廳在去年12月發(fā)布的《集體土地上住宅房屋征收推行房票補(bǔ)償?shù)囊庖?jiàn)(試行)》,所謂房票補(bǔ)償,是指在征收集體土地上的住宅房屋時(shí),將房屋征收貨幣補(bǔ)償金額、政策性獎(jiǎng)勵(lì)金額計(jì)入房票面值發(fā)放給被征收人,被征收人持房票購(gòu)買(mǎi)房屋以實(shí)現(xiàn)補(bǔ)償安置的方式,是貨幣補(bǔ)償?shù)囊环N補(bǔ)充方式。
郭山村是目前廈門(mén)被征收人數(shù)最多的地方,涉及郭山村后獅尾里、新厝里、前院里等3個(gè)自然村,一共1217人。
不僅人數(shù)多,補(bǔ)償金額也十分可觀。5月上旬,一張關(guān)于房票補(bǔ)償計(jì)算細(xì)則的圖片在網(wǎng)絡(luò)上流傳,細(xì)則顯示,擁有房屋產(chǎn)權(quán)面積270平方米的被征收人,如果選擇全房票補(bǔ)償,可獲得的房票補(bǔ)償金額和房票政策性獎(jiǎng)勵(lì)金額(二者合稱(chēng)“房票補(bǔ)償金額”)一共610.5萬(wàn)元,在滿足條件的情況下,被征收人還可拿到將近150.9萬(wàn)元的金幣補(bǔ)償金額,總補(bǔ)償金額合計(jì)761.4萬(wàn)元。一位村民向時(shí)代財(cái)經(jīng)確認(rèn)了該細(xì)則的真實(shí)性,并表示,“這次補(bǔ)償款(的金額)實(shí)際上是有房戶761.4萬(wàn)元,無(wú)房戶500多萬(wàn)元”。
房票的使用期限是24個(gè)月,自房票核發(fā)之日起12個(gè)月內(nèi)使用房票購(gòu)房,持票者可獲得使用面值5%的獎(jiǎng)勵(lì),在第13個(gè)月至24個(gè)月使用的,則可獲得使用面值2%的獎(jiǎng)勵(lì),而未在期限內(nèi)使用房票的,在扣除房票獎(jiǎng)勵(lì)后可兌換成金幣。
“開(kāi)發(fā)商挨家挨戶地上門(mén)推銷(xiāo)”,為了在有限的時(shí)間內(nèi)把村民吸引到售樓處,開(kāi)發(fā)商各種營(yíng)銷(xiāo)手段輪番上陣,除了免費(fèi)專(zhuān)車(chē)接送、送禮、抽獎(jiǎng)和購(gòu)房折扣等常規(guī)方法,“甚至有銀行跟開(kāi)發(fā)商合作,說(shuō)是買(mǎi)某家開(kāi)發(fā)商的房子且在這家銀行存款的話,可以享受高的存款利率,一些開(kāi)發(fā)商還利用老人喜歡熱鬧的抱團(tuán)心理,用組團(tuán)買(mǎi)房更優(yōu)惠(的方法)來(lái)說(shuō)服一些關(guān)系比較好的老人”,村民說(shuō)道。
村民不僅是開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)奪的對(duì)象,由于房票允許分割金額轉(zhuǎn)讓給他人(注:已轉(zhuǎn)讓的房票不得再次轉(zhuǎn)讓?zhuān)?,房票中介也涌向了郭山村,一個(gè)關(guān)于房票的轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)正在廈門(mén)萌芽。時(shí)代財(cái)經(jīng)以購(gòu)票人的名義咨詢(xún)了不同的房票中介,目前100萬(wàn)元面值的房票市場(chǎng)價(jià)格大多為101萬(wàn)元,購(gòu)買(mǎi)人同時(shí)需要支付大約1個(gè)點(diǎn)的中介費(fèi)用,即便如此,購(gòu)買(mǎi)人在12個(gè)月內(nèi)持房票買(mǎi)房時(shí),100萬(wàn)元的面值依然可以享受3%的獎(jiǎng)勵(lì)。
在房票的推動(dòng)下,5月中旬,同安的多個(gè)樓盤(pán)陸續(xù)傳出成交喜報(bào)。其中,中鐵諾德逸都單周賣(mài)了一個(gè)多億,拆遷客戶累計(jì)成交45套,拆遷客戶還買(mǎi)了21套特房樾鳴灣、7套保利天匯和6套首開(kāi)九瓏岸,以及一天之內(nèi),在建發(fā)文瀾春曉下單了5套房。
拆遷戶拯救島外樓市?
“同安現(xiàn)在的樓盤(pán)都是拆遷戶在排隊(duì)砸金蛋”,一位中介如是表示,她繼而補(bǔ)充道,由于現(xiàn)在是房票購(gòu)房的起步階段,數(shù)量有限,并未明顯感覺(jué)到房票帶火了樓市。
中原地產(chǎn)廈門(mén)研究院的數(shù)據(jù)顯示,截至2023年3月底,廈門(mén)一手住宅可售存量面積達(dá)到287.7萬(wàn)平方米,根據(jù)近一年月均銷(xiāo)量16.5萬(wàn)平方米計(jì)算,庫(kù)存量需要17個(gè)月才可消化完畢。如果算上待推存量和地塊存量,全市一手住宅總存量高達(dá)602.2萬(wàn)平方米,按照近3年均267.3萬(wàn)平方米的去化速度計(jì)算,去化周期約2.3年。
在所有區(qū)域之中,尤屬同安的庫(kù)存量最高,其可售存量面積為100.6萬(wàn)平方米,去化周期為25個(gè)月,總存量高達(dá)238.2萬(wàn)平方米,去化周期長(zhǎng)達(dá)4.1年。
為了盡快賣(mài)掉房子,開(kāi)發(fā)商已經(jīng)將目光鎖定到潛在的拆遷戶身上。近期,同安多個(gè)樓盤(pán)紛紛推出無(wú)理由退換房政策,以中鐵諾德逸都為例,該樓盤(pán)向潛在拆遷戶承諾,只要繳納定金,除了可以享受拆遷戶的各種優(yōu)惠政策,還可將房源鎖定至9月30日,如果政策明確不拆遷,潛在拆遷戶可選擇無(wú)理由退定金或特殊延期。
根據(jù)《集體土地上住宅房屋征收推行房票補(bǔ)償?shù)囊庖?jiàn)(試行)》,房票補(bǔ)償政策的實(shí)施范圍是廈門(mén)島外,包括集美、海滄、同安和翔安四區(qū),持票者只可在征收項(xiàng)目轄區(qū)范圍內(nèi)買(mǎi)房,也就是同安的房票只適用于同安,而翔安的房票只適用于翔安。
由于島外四區(qū)正處于開(kāi)發(fā)階段,這里也將涉及體量龐大的土地征收規(guī)模。根據(jù)克而瑞福建區(qū)域的統(tǒng)計(jì),近期,廈門(mén)市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布了島外四區(qū)的土地征收公告,涉及超過(guò)40個(gè)村社,而隨著征收的推進(jìn),未來(lái)將會(huì)有更多的房票涌向樓市。
“近年來(lái),廈門(mén)樓市處于島內(nèi)外冷熱分化的局面,島內(nèi)新房吸金能力依然強(qiáng)勁,島外樓市則普遍走量艱難,對(duì)于島外四區(qū)樓市是非常有效的去庫(kù)存手段,流動(dòng)性的增加,對(duì)于整體樓市的活躍度提升也有一定程度的助益”,克而瑞福建區(qū)域研究經(jīng)理莫端分析道。
在廈門(mén),房地產(chǎn)行業(yè)習(xí)慣將廈門(mén)分為島內(nèi)、島外兩個(gè)市場(chǎng),島內(nèi)包含湖里和思明二區(qū),其中,思明是廈門(mén)的老城區(qū),而湖里則是廈門(mén)特區(qū)的發(fā)祥地,這里既是廈門(mén)經(jīng)濟(jì)最好,也是最早發(fā)展起來(lái)的地方。
截至3月底,廈門(mén)島內(nèi)一手住宅可售存量面積為51.1萬(wàn)平方米,去化周期為12個(gè)月,若扣除去化較慢的兩大頂豪項(xiàng)目帝景苑和云頂至尊的影響,廈門(mén)島內(nèi)的去化周期僅需9個(gè)月,而廈門(mén)島外四區(qū)可售存量面積合計(jì)236.6萬(wàn)平方米,各區(qū)的去化周期介于11個(gè)月至25個(gè)月之間。
不過(guò),莫端繼而指出,對(duì)同安房票購(gòu)房客戶分析的結(jié)果顯示,這類(lèi)客戶的購(gòu)房喜愛(ài)比較明顯,即偏愛(ài)地段、資源、配套及產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)突出的項(xiàng)目,“在房票只能在本區(qū)域內(nèi)消化的前提下,房票將會(huì)保證島外部分板塊的有效庫(kù)存去化,且會(huì)愈發(fā)偏向綜合資源集中的樓盤(pán)項(xiàng)目,現(xiàn)點(diǎn)狀回暖,但是對(duì)于整體樓市形勢(shì)的提振或者扭轉(zhuǎn)仍非根本舉措”。
根據(jù)克而瑞福建區(qū)域,5月1日至21日,廈門(mén)一手住宅成交15.16萬(wàn)平方米,周均成交面積為5.36萬(wàn)平方米,對(duì)比4月周均下跌5.78%。4月,廈門(mén)一手住宅成交22.99萬(wàn)平方米,環(huán)比下跌27.39%。
“當(dāng)前廈門(mén)樓市的主要問(wèn)題仍在剛需客戶信心上的不足,出手更為謹(jǐn)慎,再加上市場(chǎng)以?xún)r(jià)換量盛行,‘買(mǎi)漲不買(mǎi)跌’的心態(tài)也拉長(zhǎng)了購(gòu)房周期,預(yù)計(jì)未來(lái)廈門(mén)樓市仍將有一段盤(pán)整期”,莫端表示。
買(mǎi)房貸款條件主要有:具有完全民事行為能力的自然人,在貸款到期日時(shí)的實(shí)際年齡一般不超過(guò)65周歲;借款人具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入,信用良好,有償還貸款本息的能力;貸款金額根據(jù)借款人的信用情況、職業(yè)、還款能力、所購(gòu)住房變現(xiàn)能力等情況確定;購(gòu)買(mǎi)住房的合同意向書(shū)或貸款銀行要求的其他證明。
購(gòu)房后公積金不能將賬戶里的余額取出來(lái),因?yàn)樽》抗e金管理中心專(zhuān)門(mén)規(guī)定了,為購(gòu)買(mǎi)/建造/翻建/大修自住住房而提取住房公積金,提取額度不能超過(guò)實(shí)際支出。當(dāng)然,如果職工公積金賬戶里的余額本身就不夠多,低于實(shí)際支出的話,那職工自然可以一次性全部提取出來(lái)使用。無(wú)房戶為支付超出家庭收入規(guī)定比例房租而提取公積金的情況,提取總額也不能超過(guò)實(shí)際支付的房租。
全款買(mǎi)房和貸款買(mǎi)房各有各的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì),但單從購(gòu)房成本方面來(lái)看的話,如果購(gòu)房者選擇全款買(mǎi)房的話,一般開(kāi)發(fā)商都會(huì)給予一定的折扣優(yōu)惠,但全款買(mǎi)房資金壓力大。而如果是貸款購(gòu)買(mǎi)房子的話,一般是不能享受到購(gòu)房折扣的,另外,貸款還需要支付貸款利息,但是貸款買(mǎi)房的資金壓力較小。
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