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時間：2023-02-10 10:26:29 編輯：5號網(wǎng)-xweiyi 0
最近房屋貸款可以說是熱議話題了，隨著利率的下降，有很多人每個月要還近三千的房貸，這可讓人發(fā)愁，房貸的利率到底是浮動的還是下降的呢？
當點開新聞推送，林曉發(fā)現(xiàn)珠海房貸利率下降到3.7%時，幾乎不敢相信自己的眼睛。一年半前，當她為自己購買首套商品房時，房貸的實際利率還是6.1%。
事實上，最近房貸利率跌破4%的，不止珠海一座城市。多個城市陸續(xù)加入這一行列。
根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，珠海、南寧、韶關等城市，房貸利率最低降到3.7%；鄭州、福州、廈門、長春、石家莊、泉州、溫州等城市，目前最低房貸利率降到3.8%。
在利率高點貸款的林曉，開始計劃提前還貸。面對較大的還款差額，和林曉一樣，越來越多在利率高點貸款的年輕人開始提前還貸，但他們發(fā)現(xiàn)，提前還貸好像越來越難。
上述城市的房貸利率緣跌破4%？這一方面源自央行的最新政策，另一方面與其最近三個月樓市表現(xiàn)息息相關。
今年1月5日，中國人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。1月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了最新一期70城房價指數(shù)。這一數(shù)據(jù)無疑成為各地房貸利率調(diào)整的重要依據(jù)。
基于央行房貸利率自由下調(diào)的規(guī)則和2022年10～12月份全國70城房價指數(shù)數(shù)據(jù)，70城中有35個符合下調(diào)的標準，包括長春、沈陽、太原、大連、哈爾濱、鄭州、天津、石家莊、福州、廈門、武漢、蘭州等城市。
其中，鄭州在降息方面動作一直較快，從今年1月底開始，鄭州部分銀行率先將首套房貸利率由4.1%下調(diào)至3.8%。
利率已經(jīng)下探至3.7%的珠海，則是另外的情況。根據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)，2020年2月，珠海的房價來到歷史高點，均價29414元/平方米，同期，作為廣東省會的廣州市，均價僅為27837元/平方米。隨后一整年，珠海房價均價都與省會廣州不相上下。2020年，珠海的GDP為3482億元，同年，廣州GDP為2.51萬億。而從2022年年初開始，珠海房價一直處于下跌區(qū)間。
廈門情況與珠海類似，雖然GDP徘徊在7000億元左右，在省內(nèi)不如泉州和福州，但房價均價常年比肩一線城市，僅次于北京、上海和深圳，高于廣州。廈門房價，特別是島內(nèi)房價的絕對數(shù)值，常年居于全國前列。
值得注意的是，此次利率突破規(guī)定下限的城市，不包含北上廣深等一線城市。
廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，根據(jù)央行政策，目前70個大中城市中，過半城市的首套房貸利率在2023年達到不設下限的要求。這70個城市均為人口規(guī)模、經(jīng)濟基本面靠前的城市。全國還有200多個地級市，大部分的房價在下跌。預計未來越來越多城市的首套房利率將取消下限。
提前還款，因為利率“暴跌”？
最近房產(chǎn)領域另外一大重要趨勢則是，越來越多居民開始提前還貸，這與各地房貸利率開始下調(diào)的時間段高度吻合。
近一年半時間，珠海房貸利率起伏巨大。2020年10月，林曉在珠海購買首套住房并從中國工商銀行貸款，商貸利率是6.1%，她貸款共計200萬，在30年等額本息還款模式下，每月還款約12120多元。但如果按照當下珠海最低利率3.7%，每月僅需償還9205元。
目前，房貸的實際利率由貸款基礎利率（LPR）±基點（BP）形成。以林曉的房貸利率為例，LPR是4.65%，上浮145BP，也即上漲1.45%，實際利率就是LPR(4.65%)+145BP(1.45%)=6.1%。
雖然從一年半前到現(xiàn)在，LPR已經(jīng)從4.65%下降到4.3%，但是林曉房貸在LPR基礎上增加的145BP，并沒有改變。
即使按照現(xiàn)在的LPR利率，林曉每月也需償還11670元。
較大的還款差額讓林曉決定提前還貸。事實上，不少在利率高點貸款的年輕人都有這樣的想法。
“對存量房貸來說，高利率的弊端更加凸顯。因此，不少人選擇提前還貸，要么還款后賣房，再買房，騰挪為低利率房貸?！崩钣罴螌χ袊侣勚芸硎?。
不過最近，越來越多人發(fā)現(xiàn)，提前還貸變難了。
在經(jīng)歷近3個月等待之后，家住廣州的王磊終于提前還完了中國建設銀行剩余的貸款，但違約金相當于3個月的月供。
在國內(nèi)普遍推行LPR模式之前，主要使用固定利率。每逢房產(chǎn)市場的“牛市”，貸款合同上的固定利率，也不斷水漲船高家住廣州的張敏麗在購房時，與銀行簽訂了貸款固定利率高達6%。最近，她想要提前還貸，一方面因為房貸利率不斷下調(diào)，另一方面她和家人也準備換房。
但當她去咨詢客戶經(jīng)理時，發(fā)現(xiàn)中國工商銀行提前還貸已經(jīng)排到了3個月后。
“會繼續(xù)等下去，直到可以提前還貸?！睆埫酐惐硎?。
在華泰資產(chǎn)首席經(jīng)濟學家王軍看來，在較大利率差額之下，購房者寧愿承擔違約金等摩擦成本，忍受更長時間的等待，也要嘗試提前還貸。但從銀行角度分析，穩(wěn)定的房貸利息是其重要的收入來源，提前還貸潮對其經(jīng)營和發(fā)展將產(chǎn)生較大影響。
“目前銀行和購房者各自有考量，這時候很可能倒逼利率政策進一步優(yōu)化調(diào)整?！蓖踯妼χ袊侣勚芸f。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進則認為，從房貸利率角度觀察，社會上確實存在抱怨存量房貸利息太高的聲音。提前還房貸，目的是減少利息支出。
“各地應把房貸利率下調(diào)和房貸提前償還之間的關系做系統(tǒng)的研究，從保護購房者權益角度積極為購房者減負。”嚴躍進說。
房貸利率會進一步下調(diào)嗎
低利率與提前還貸息息相關，但也并非提前還貸的全部原因。
此輪提前還貸潮的另一大原因，被認為與2022年下半年以來收益持續(xù)走低密切相關。
李宇嘉表示，據(jù)測算熱點城市房子的綜合持有成本在5%～9%左右，如果房價不在快速上漲的區(qū)間，居住功能之外，持有房子并不劃算。只要房貸利率高于利率，或房價在下跌或居民預期房價下跌，提前還貸的動機就會存在。
2022年以來，多款穩(wěn)健型產(chǎn)品出現(xiàn)虧損。比如，天相投顧基金評價中心的數(shù)據(jù)顯示，2019年至2021年期間募集的多只“百億爆款”公募基金在2022年的權益市場中出現(xiàn)下跌，此期間首發(fā)規(guī)模超百億的股混基金共計36只，2022年平均跌幅為22.34%。
而在不少專家看來，終結(jié)提前還貸潮，恐怕需要一個“牛市”。
“如果在市場能獲得穩(wěn)定的回報，大家其實能忍受存量房貸較高的利率，但如果產(chǎn)品的收益較低甚至為負，那么越來越多人會理性選擇提前還貸?！蓖踯娬f。
房貸是浮動利率。
貸款利息是按照浮動利率計算的，銀行貸款利息調(diào)整后，貸款利息計算的利率水平也隨之調(diào)整。當然無論如何計算，對已支付的利息沒有影響。對調(diào)整后的利息會有影響。
一、取消貸款換家銀行申請
僅限于房貸還未放款的借款人，如果借款人已經(jīng)和銀行簽訂了貸款合同，可以在銀行還沒有放款前，打電話給貸款行或者是聯(lián)系自己的客戶經(jīng)理，提出取消房貸的申請，銀行同意后取消貸款，借款人就可以換一家利率低的銀行去貸款。
考慮到實際操作會比較麻煩，不排除銀行不愿意取消貸款的情況，借款人最好是在貸款前把開發(fā)商合作的銀行都走一遍，實現(xiàn)讓銀行評估下資質(zhì)看可以給到多高的利率，再從中選擇利率低的一家去辦理房貸。
二、用經(jīng)營貸置換房貸
經(jīng)營貸利率水平是很低的，像有不少銀行經(jīng)營貸利率還不到4%，而房貸利率除了公積金貸款利率在4%以下，商業(yè)貸款利率普遍都高于4%，因此如果借款人可以用經(jīng)營貸置換房貸，即用經(jīng)營貸貸款的錢結(jié)清房貸再還經(jīng)營貸，是可以省下大筆利息的。
不過實際操作可行性比較低，一則經(jīng)營貸的準入門檻是相當高的，二則經(jīng)營貸的資金用途受銀行監(jiān)控，一旦將經(jīng)營貸資金用于償還房貸，屬于違規(guī)挪用資金進入禁用領域，被銀行查出來會抽貸讓借款人提前結(jié)清，并且可能會以騙貸追究刑事責任。
三、將商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款
公積金貸款利率要比商業(yè)貸款低，如果借款人之前是因為不符合公積金貸款要求才先辦商業(yè)貸款過渡，在后續(xù)符合公積金貸款要求后是可以將商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為公積金貸款的。
不過需要先獲得原商貸銀行同意，并且結(jié)清商貸未還清本金，才能辦公積金貸款。并且貸款額度不能高于原商貸剩余本金，且必須在還貸1年后才能辦理，僅限于純商業(yè)貸款，組合貸款不支持，流程如下：
借款人向原商貸銀行提出申請→拿到商貸銀行審批確認表，到擔保公司辦理擔保并出具擔保函→將擔保函提交給商貸銀行，等待公積金審批→公積金放款結(jié)清商貸→去擔保公司取消擔保→辦理公積金抵押登記→還貸。
四、等待重新定價
只要借款人不是選擇的固定利率，不管是商業(yè)貸款還是公積金貸款，只要重定價后的房貸利率比之前貸款時的要低，借款人的房貸利率就算下降了，不需要借款人進行任何操作，只要耐心等待重定價日的到來。
注意，公積金貸款和商業(yè)貸款的重定價日是有區(qū)別的。其中商業(yè)貸款重定價日有的銀行會給借款人兩種選擇，即每年1月1日、貸款放款日的對月對日；公積金貸款則只有每年的1月1日才是重定價日。
房貸利率會不會自己調(diào)整需要購房者申請貸款利率類型來確定。
1、如果購房者選擇的貸款利率是固定利率，房貸利率是不會調(diào)整的。無論房貸利率上調(diào)，還是下調(diào)，貸款的利率依然是簽訂合同時的貸款利率。
2、如果購房者選擇的貸款利率時LPR浮動利率。房貸利率是會自己調(diào)整的。一般來說是每年的1月1日進行調(diào)整，如果是和銀行有另外設定調(diào)整日期的就會在指定的日子進行調(diào)整。
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