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小城市房子會(huì)越來越不值錢嗎 房?jī)r(jià)對(duì)小城市影響大嗎

時(shí)間:2023-02-25 10:55:24 編輯:5號(hào)網(wǎng)-qiwen 0

有些地方的房?jī)r(jià)都是在不斷下跌在,那么這小城市的房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)越來越不值錢的情況?房?jī)r(jià)的波動(dòng)對(duì)小城市的影響大不大?

小城市房子會(huì)越來越不值錢嗎

近日,官方透露全國有6億棟房屋,再次讓“全國到底有多少套房子”這一話題成為輿論焦點(diǎn)。

在日前舉行的全國自然災(zāi)害綜合風(fēng)險(xiǎn)普查工作情況新聞發(fā)布會(huì)上,住建部工程質(zhì)量安全監(jiān)管司司長(zhǎng)曲琦介紹,住建部在全國范圍展開普查,首次全面摸清了我國房屋建筑和市政設(shè)施的“家底”并形成了海量數(shù)據(jù)(603138),城鄉(xiāng)房屋建筑第一次有了“數(shù)字身份證”。

據(jù)悉,通過動(dòng)員260多萬人參與,住建部獲取了全國約6億棟城鄉(xiāng)房屋建筑數(shù)據(jù)及80多萬處市政設(shè)施數(shù)據(jù),這一數(shù)據(jù)隨即引發(fā)市場(chǎng)熱議。

事實(shí)上,“全國有6億棟房屋”這一數(shù)據(jù)包括住宅及非住宅。對(duì)于家庭住房總規(guī)模,住建部新聞發(fā)言人王勝軍去年9月介紹,根據(jù)“七普”數(shù)據(jù),2020年全國家庭戶住房建筑面積總量超過了500億平方米。

對(duì)此,58安居客研究院院長(zhǎng)張波指出,中國城市化率已達(dá)到一定水平,商品房銷售規(guī)模會(huì)有所回落。由于人口流動(dòng)等因素,城市之間的分化持續(xù)存在,四五線城市新房供應(yīng)長(zhǎng)期來看或出現(xiàn)過剩局面。

“目前來看,全國商品房銷售額恐怕不會(huì)再回到18萬億的水平,未來預(yù)計(jì)將保持10-14萬億的規(guī)模?!睆埐ㄔ诮邮苡浾卟稍L時(shí)說。

以面積計(jì):農(nóng)村房屋占一半

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,住建部此次對(duì)全國6億多棟房屋建筑進(jìn)行普查,既是一次“體檢”,也是對(duì)房屋情況全面的摸底。近日披露的這組數(shù)據(jù),初步回答了我國有多少建筑物的問題。

“其中一個(gè)重要細(xì)節(jié)是,調(diào)查的6億多棟建筑物,表述所用的計(jì)量單位,是棟而不是套,可見目前保有建筑物的數(shù)量已相當(dāng)龐大?!睆埓髠シQ。

“6億多棟房屋中,并不完全是住宅,還有商辦樓及公共設(shè)施。城市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)有多少房屋,商品房、商辦、工業(yè)及自建房有多少,各線城市及村鎮(zhèn)在總量中各占據(jù)多少比例,這些詳盡的深度信息能反映更具體的情況,對(duì)于研判一個(gè)地區(qū)及整體房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和未來走向也具有很強(qiáng)的指導(dǎo)意義,但住建部還未公布這些深度信息?!睆埓髠?duì)記者表示。

據(jù)中國建設(shè)報(bào)報(bào)道,全國6.6億棟城鄉(xiāng)房屋建筑中,農(nóng)村房屋量大面廣,以棟數(shù)計(jì)占城鄉(xiāng)房屋建筑總量90%以上,以面積計(jì)占一半;而城鎮(zhèn)房屋則為4700多萬棟,同時(shí)分為住宅與非住宅兩大類。

由此可見,6億多棟房屋中,住宅占比并不高。不過,分析人士指出,住宅市場(chǎng)情況還應(yīng)綜合各地人均住房面積等指標(biāo)。

根據(jù)“七普”數(shù)據(jù),我國城市、鎮(zhèn)家庭戶人均住房建筑面積分別達(dá)到36.5平方米、42.3平方米,比“六普”時(shí)分別增加了7.3平方米、10.3平方米。

在張波看來,單從人均住房建筑面積這一數(shù)據(jù)來看,已達(dá)到相對(duì)較高水平,可有效滿足基本居住需求。

“考慮到供給會(huì)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性錯(cuò)配因素,人口流入量較大的城市,依然存在較大的住房需求,而不少中小城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn),或存在空置率不斷攀升的情況?!睆埐ū硎?。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局《中國人口普查年鑒2020》,擁有廣州、深圳兩大一線城市的廣東省,其人均住房建筑面積約29.59平方米、戶均72.06平方米,位列各省市之末;上海的人均和戶均居住面積分別為30.58平方米和73.86平方米,位列倒數(shù)第二;北京則為33.41平方米和77.64平方米,位居倒數(shù)第三。

小城市房子將淪為“白菜價(jià)”?

張大偉表示,結(jié)合相關(guān)部門此前公布的數(shù)據(jù),按三口之家來算,全國城鎮(zhèn)家庭戶均面積已超過120平方米。一些小城市房屋過??赡軙?huì)面臨降價(jià),那些租不出去的房子如果產(chǎn)生不了價(jià)值,只能像某地海景房那樣空置,最終價(jià)格一降再降,甚至淪為“白菜價(jià)”。

就小城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)是否會(huì)淪為“白菜價(jià)”的問題,多位分析人士認(rèn)為,此說法或有夸大之嫌,但一些小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的確承受了不小壓力。

世邦魏理仕中國區(qū)董事陳學(xué)海認(rèn)為,從局部市場(chǎng)來看,部分產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱、人口吸納能力不強(qiáng)的小城市,或出現(xiàn)階段性過剩。

張波對(duì)記者表示,五大城市群之外的小城市,接下來去化壓力依然較大,會(huì)同時(shí)面臨市場(chǎng)信心恢復(fù)速度慢,以及需求持續(xù)減弱的局面。

“對(duì)很多四五線城市來說,房屋已經(jīng)不是階段性過剩,而是可能會(huì)面臨長(zhǎng)期過剩的問題。由于人口吸引力較弱,未來增量市場(chǎng)也很難保持原有的體量。此外,四五線城市的家庭持有二套以上房屋的比例不斷增加,未來需求大量減少,而土地供給仍在增加,這種過剩局面可能會(huì)有所加劇。此類城市有必要根據(jù)人口變動(dòng)以及產(chǎn)業(yè)調(diào)整,合理調(diào)整市場(chǎng)的供應(yīng)?!睆埐ㄑa(bǔ)充道。

針對(duì)這種情況,有大型房企人士告訴記者,正對(duì)城市的戰(zhàn)略布局做出調(diào)整。

“新房需求總量會(huì)逐步回落,四五線城市在一定時(shí)期內(nèi)回落的幅度會(huì)更加明顯。但一二線的需求仍有空間,我們未來將加大在高能級(jí)城市布局力度,同時(shí)逐步減少部分四五線的投資?!币患襎OP10房企人士說。

陳學(xué)海告訴記者,雖然現(xiàn)在樓市低迷,但一線及熱點(diǎn)二線城市的需求仍然很強(qiáng),這反映出各地樓市存在很大的差異。

“考慮到五大城市群人口吸納能力很強(qiáng),處于這些經(jīng)濟(jì)動(dòng)力強(qiáng)勁都市圈的城市,需求還在不斷增長(zhǎng)。這些城市的住房需求并未得到充分滿足,未來仍有不小的發(fā)展空間?!标悓W(xué)海說。

全國住宅待售面積創(chuàng)近五年新高

市場(chǎng)熱議“全國有6億棟房屋”之際,另一個(gè)引發(fā)關(guān)注的情況是,去年全國新建商品住宅待售面積創(chuàng)下五年以來新高。

據(jù)戴德梁行日前公布的數(shù)據(jù),截至2022年末,全國新建商品住宅待售面積26947萬平方米,較上年末增加4186萬平方米,同比增長(zhǎng)18.4%。

“受市場(chǎng)預(yù)期不明朗等因素影響,盡管新房供給端收縮明顯,但需求不濟(jì)致使去年全年新房成交同比下行,推高了整體待售面積。”戴德梁行研究院副院長(zhǎng)張曉端表示。

另據(jù)易居研究院數(shù)據(jù),截至2022年底,全國100個(gè)城市中有68個(gè)城市庫存面積同比出現(xiàn)增長(zhǎng),32城庫存面積同比下降。

不過,目前的庫存量并非歷史最高值。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示,自2008年以來,有5個(gè)年份的全國新建商品待售面積高于2022年。其中,2014、2016年的待售面積均超過4億平方米,待售面積遠(yuǎn)高于2022年。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,樓市庫存量增加,市場(chǎng)呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢(shì),主要原因不在于供給端,而在于需求端過于疲軟?!靶枨蟛徽癯掷m(xù)了較長(zhǎng)時(shí)間,目前樓市仍未真正從低迷狀態(tài)中走出。”

“新房賣不出去、庫存量增加,令同行困惑的問題是,在市場(chǎng)尚未復(fù)蘇形勢(shì)下供應(yīng)是否已出現(xiàn)階段性過剩,接下來應(yīng)該如何排兵布陣?!币患艺憬科鬆I銷部人士說。

新房去化方面,易居研究院數(shù)據(jù)顯示,全國100個(gè)城市中一、二及三四線的新建商品住宅存銷比分別為12.4、18和21.9個(gè)月。

張波指出,按市場(chǎng)現(xiàn)有情況,預(yù)計(jì)城市之間的分化還將持續(xù),位于五大城市群中的一二線熱點(diǎn)城市的供需,后續(xù)仍會(huì)保持一定的熱度。

“一方面,這些城市去年所拍地塊價(jià)格相對(duì)較低,這些項(xiàng)目今年形成的供應(yīng)在價(jià)格上或有一定優(yōu)勢(shì),會(huì)吸引購房者入市。另一方面,由于市場(chǎng)復(fù)蘇的節(jié)奏加快,需求側(cè)信心亦會(huì)優(yōu)先復(fù)蘇?!睆埐ǚQ。

小城市房子會(huì)越來越不值錢嗎 房?jī)r(jià)對(duì)小城市影響大嗎

房?jī)r(jià)對(duì)小城市影響大嗎

房?jī)r(jià)的漲跌與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、政策調(diào)控、人口流動(dòng)等多種因素有關(guān),因此無法對(duì)某一個(gè)城市或地區(qū)的房?jī)r(jià)發(fā)展做出絕對(duì)的判斷。但是一般情況下,小城市房?jī)r(jià)相對(duì)于大城市來說可能會(huì)更為穩(wěn)定,受到的波動(dòng)相對(duì)較小。如果經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為緩慢,人口流動(dòng)性不強(qiáng),政策調(diào)控力度適中等因素都有可能導(dǎo)致小城市房?jī)r(jià)的下降。當(dāng)然,這些因素并不是固定不變的,因此未來的走勢(shì)仍需具體分析。

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房?jī)r(jià)和什么有關(guān)

第一、土地成本

土地出讓金,是土地成本中的主要部分,如征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、土地平整費(fèi)等,通常土地成本占房?jī)r(jià)的30%~40%。

近些年伴隨地價(jià)不斷攀升,土地成本占比也逐步升高,成為推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的重要因素。一線城市土地成本占比可達(dá) 40%~50%,競(jìng)相地塊更高。

第二、建筑安裝成本

建筑安裝成本包括住宅建筑安裝工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)、室外工程費(fèi)、公共配套工程費(fèi)、環(huán)衛(wèi)綠化工程費(fèi)等,整體算下來,一般占房?jī)r(jià)的20%~35%,精裝修的樓盤會(huì)更高些。在大城市中由于房?jī)r(jià)較高,建筑安裝成本占比相對(duì)更低。

第三、銷售管理成本

銷售管理成本一般占房?jī)r(jià)10%~15%,包括開發(fā)商經(jīng)營管理成本、廣告宣傳、營銷代理、資金財(cái)務(wù)成本及其他費(fèi)用等。房企不同,銷售管理成本占比差別較大此外市場(chǎng)不景氣時(shí),銷售成本會(huì)明顯提高,有些海景房可達(dá)10% 以上。

第四、房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)成本

開發(fā)商從拿地到銷售需繳納的稅費(fèi)一般占房?jī)r(jià)的12%~15%。主要涉及稅種有增值稅、企業(yè)所得稅及契稅等,不同城市的稅費(fèi)繳納比例和金額會(huì)有一些差別。

第五、開發(fā)商利潤(rùn)

除去上述成本支出,剩下部分就是利潤(rùn),一般占房?jī)r(jià) 8%~15%。當(dāng)然有的樓盤拿地早,土地成本低,土地溢價(jià)率更高,因而利潤(rùn)相比更高。

因而,房?jī)r(jià)的走向并不是按普通人的意向而變的。一個(gè)房屋售價(jià)的構(gòu)成=地價(jià)+建安成本+稅費(fèi)+銷售管理成本+開發(fā)商利潤(rùn)。一個(gè)地區(qū)的同塊地價(jià),往往相差不多,可擠壓的空間很小。如果需要變動(dòng),那么只有建安成本擠壓空間較大。

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房?jī)r(jià)怎么談的

1、首先通過可行的情況了解房東為何賣房,了解房東心理,一般急著脫手變現(xiàn)的房東有可能把價(jià)格降低出售。

2、其次自己要充分了解該房所處樓盤地理位置的交易行情,掌握大概市值后才有個(gè)底,把價(jià)殺得太低房東肯定不會(huì)接受。

3、可以根據(jù)房子的朝向、戶型結(jié)構(gòu)、市政配套、教育配套等提出你不滿意的地方,找出各種借口,比如陽臺(tái)朝北種植花卉不易活、朝西太陽嗮,廚房小,衛(wèi)生間不通風(fēng)、交通車線路少、子女就近讀書不方便等等你自認(rèn)為不滿意的地方和房東談,當(dāng)然得把握一個(gè)度,太羅嗦可能房東也不理你了,談判殺價(jià)技巧自己去慢慢學(xué)吧。


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